BANCOS 0-1 CIUDADANOS
Mucho
se está hablando estos meses sobre las
clausulas suelo, la recuperación de los gastos de la hipoteca etc, pero sabemos
realmente poco acerca de estos dos cláusulas abusivas integradas en nuestra
escritura de préstamo hipotecario de forma poco transparente, es por ello que
en este post, voy a intentar solucionar las cuestiones relativas a ellas, en
concreto sobre LA RECUPERACIÓN DE LOS
GASTOS DE LA HIPOTECA.
1.- ¿Hasta la fecha quien ha venido
pagando los gastos de la hipoteca?
Los
compradores de los pisos, casas, terrenos etc, es decir los que solicitaban al
banco un préstamo hipotecario para poder adquirir un bien inmueble.
2.- ¿Quién debería de pagar los gastos de la hipoteca?
El
Tribunal Supremo dictó el pasado verano una sentencia mediante la cual se
establece que los gastos de la constitución de un préstamo hipotecario deben de
ser pagados por la entidad bancaria con la que se firma el préstamo
hipotecario. Y que las clausulas hipotecaria donde se establezca lo contrario
son abusivas y que los ciudadanos pueden recuperar el dinero que pagaron por
estos gastos.
3.- ¿Por qué el banco debe devolvernos
los gastos de la formalización de la hipoteca?
En el Texto Refundido de la
Ley General de Consumidores y Usuarios en su artículo 89, así como el artículo
6 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, fija cuales son
las CLAUSULAS ABUSIVAS en los
contratos celebrados entre consumidores y usuarios y de ellos se extrae que,
las cláusulas de las hipotecas que IMPONEN
AL COMPRADOR DEL BIEN INMUEBLE pagar los gastos de Notario, Registro de la
Propiedad, pago de impuestos fiscales son NULAS
DE PLENO DERECHO.
En base a esta Ley, el Tribunal Supremo ha dictado
conforme a ella y sostiene lo que sigue: “El art. 89.3 TRLGCU califica
como cláusulas abusivas, “La
imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por
ley corresponda al empresario”
Asimismo,
El
Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de diciembre de 2015, deja claro que este tipo de cláusulas son nulas en
base a que “no solo no
permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos
como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer
su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa
reglamentaria permitiría una
distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es
el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la
constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se
adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una
estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante”.
4.- ¿Qué gastos
puedo reclamar?
A – Gastos de Notario:
Tanto la Norma General Sexta
del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel
de los Notarios como el Tribunal Supremo sostienen que es el banco el que debe abonar los gastos de notario.
B- Gatos de Registro de la Propiedad:
Tal y como ya se ha visto en
palabras del Supremo, es el banco quien debe correr con los gastos de
Registro de la Propiedad. En este caso, la base legal, además de la
jurisprudencia es la Norma general de aplicación Octava del Real Decreto
1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los
Registradores de la Propiedad.
C.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados:
Este tributo
debe ser abonado por el banco, pues el artículo 8 c, de la Ley del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, en su artículo Art. 8.c) además el Alto Tribunal,
establece que: “De tal manera que la entidad prestamista no queda al
margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación
mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre
actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la
constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias,
actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa,
carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque
contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo,
como porque infringe el art. 89.3 c)
TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el
pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la
declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a
derecho.”
–D.- Tasación del inmueble.
Los gastos
de la factura de la tasación del inmueble, con la factura de tasación que
corresponde a su vivienda.
E-Gastos de Gestoría
Si el banco
le impuso tramitar todo mediante una gestoría de su elección, usted también
podrá reclamar estos gastos.
5.- ¿Cómo puedo recuperar el dinero
de los gastos?
Si usted tiene un préstamo
hipotecario y pagó estos gastos cuando firmó la hipoteca con su banco, tiene DERECHO A RECLAMAR su devolución así
como los intereses legales. Estamos frente a unas CLÁUSULAS NULAS DE PLENO DERECHO.
Si desea más información sobre este actual asunto,
no dude en ponerse en contacto con nosotros, le haremos un estudio jurídico
gratuito de las cláusulas de su hipoteca con cita previa.
Recuerde: La
probabilidad de perder en la lucha no debe disuadirnos de apoyar una causa que
creemos que es justa.
Anna Mª
Molina
-Abogada-
Tlf. 650.59.01.69
