LA DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA
Queridos lectores, hoy vamos a responder a esta popular pregunta a la que afecta a gran parte de la población, bien sea como arrendatarios o como arrendadores,¿ CUANTO DURA UN CONTRATO DE ALQUILER? ¿ HAY UN PLAZO MÁXIMO ? ¿Y MÍNIMO?
Dicha cuestión se plantea día sí y día también en los despachos de abogados y es por eso que mediante este post, daremos una respuesta a estas preguntas y expondremos además los cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a su duración.
La ley que regula lo conocido como «alquiler» es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo texto ha experimentado modificaciones, en concreto fue en el año 2013 cuando se adoptaron nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas afectando a la duración de dichos contratos de bienes inmuebles. Esta modificación legislativa entró en vigor el día 6 de junio de 2013, y por tanto, esta ley del año 2013, se aplicará a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, los contratos anteriores a este día se regirán por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, aunque la Ley en su Disposición Transitoria Primera, prevé que cuando las partes lo acuerden, y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes antes de la modificación del la Ley, podrán adaptarse al régimen jurídico establecido por la nueva LAU del año 2013.
Esta reforma en la Ley ha supuesto un GRAN CAMBIO en cuanto a la durada de los arrendamientos de vivienda como veremos a continuación.
1.- ¿ Podemos exigir al inquilino que cumpla el año de contrato?
Debemos dejar claro que, ante todo prima la voluntad de las partes, es decir, lo pactado entre el propietario e inquilino. Si entre ellos no se pacta nada, entonces debemos acudir a lo que dice la Ley, y con la modificación del año 2013 se puede renunciar al contrato de alquiler de forma mas sencilla por parte del inquilino.
Es decir, en los contratos de vivienda que se firmaron con fecha posterior al 6 de junio de 2013, el arrendatario tiene derecho a dar por finalizado el contrato de alquiler habiendo pasado 6 meses desde que se firmó el contrato.
2.- ¿ Cuál es la durada MÍNIMA del contrato de alquiler de vivienda habitual?
Después de la modificación de la LAU, la duración mínima del contrato se ha fijado en 3 años (artículo 9.1 LAU), siendo de 5 años con la anterior Ley.
Con esta modificación, independientemente de la durada que se haya fijado en el contrato, el inquilino tiene derecho a que el contrato de arrendamiento se prorrogue hasta los 3 años.
Dicha prórroga es obligatoria para el propietario de la vivienda y es voluntaria para el inquilino, por tanto aunque las partes pacten un periodo de tiempo inferior a los tres años, si el inquilino quiere seguir viviendo en dicho inmueble, la nueva Ley le permite ampliar la durada del contrato hasta que se cumplan los 3 años, siempre y cuando este al tanto del pago de la mensualidad.
Al haber transcurrido la duración mínima de 3 años, este contrato se puede prorrogar tácitamente anualmente, pero si el arrendador no quiere continuar alquilando su inmueble puede dar por finalizado el contrato y el inquilino debe desalojar la vivienda.
Por tanto, al finalizar los 3 años, y si ninguna de las partes deciden rescindir el contrato, este automáticamente se renueva por un año, por ello si el arrendador quiere recuperar su vivienda, deberá comunicarlo con la suficiente antelación al arrendatario para que éste desaloje la vivienda, pero si éste no dice nada, se presumirá prorrogado por otro año más.
3.- ¿Cuál es la duración MÁXIMA del contrato de alquiler de vivienda habitual?
La nueva Ley no establece un tiempo máximo de alquiler, y por ello, las partes pueden pactar LIBREMENTE la duración que mejor se ajuste a sus necesidades, debiendo respetar el tiempo mínimo de arrendamiento.
Si las partes no pactan nada, se entiende que el contrato durará 1 año, siendo prorrogable hasta 3 años.
4.-¿Puede el arrendador recuperar el inmueble con antelación a lo pactado en el contrato?
Si, el arrendador puede recuperar su inmueble siempre y cuando lo destine a vivienda permanente para él o alguno de sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, debiéndose lo de comunicar al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha que el arrendador necesite la vivienda.
Si transcurrido tres meses desde que se extingue el contrato por necesitarlo el arrendador o algún familiar éste no lo ha ocupado, el arrendatario podrá en 30 días optar por volver a ocupar la vivienda por un nuevo período de hasta 3 años respetando las condiciones contractuales existentes en el momento de la extinción indemnizando además por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la re ocupación, o podrá ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir.
5.-¿Puede el arrendatario desistir del contrato?
El inquilino podrá desistir del contrato de alquiler, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato, siempre que se lo comunique al arrendador como mínimo 30 días antes. En el contrato, las partes podrán pactar que en caso de desistimiento el inquilino deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.
6.- ¿Cada cuánto se debe actualizar la renta?
Las partes tienen libertad de pacto y en caso de disputa, la nueva Ley estipula en su artículo 18 que durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, es decir, anualmente. El Gobierno cambió la ley para que este tipo de contratos no sufriera los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) que, en teoría, es más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el ‘Arca’ de Alquiler Seguro.
Desde nuestra experiencia letrada, siempre recomendamos que antes de firmar cualquier tipo de contrato, éste sea revisado y negociado por un profesional del derecho, quien en todo momento le asistirá, asesorará para que sus necesidades y requisitos sean conforme a la Ley. Ayudándolo en la redacción, revisión así como en la negociación de inclusión de las clausulas penales y/o indemnizatorias velando por sus mejores intereses antes de firmar el contrato de arrendamiento de vivienda, local, compra venta, etc.
Anna Molina.
-Abogada-
mvl. 650.59.01.69
