Cada vez hay más vecinos moroso en las comunidades de propietarios, bien porque la economía familiar ha mermado y no pueden hacer frente al pago de la comunidad, porque son nuevos propietarios y no quieren hacer frente a deudas de los antiguos dueños de la vivienda,etc…sea como fuere, es la comunidad de propietarios quien soporta dichos desajustes y por ende, el vecino que acude a una reunión de la Comunidad de Propietarios a la cual pertenece su vivienda y se encuentra con la morosidad de otros vecinos por los repetidos impagos de las cuotas de gastos comunes que marca la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.
Los retrasos en los pagos a las comunidades son una constante en muchos vecindarios, especialmente en aquellos que no cuentan con un administrador de fincas y es que muchos particulares desconocen qué pasos han de efectuar para que un vecino moroso pague finalmente lo que debe.
El problema principal se plantea a la hora de dejar al propietario moroso tiempo y facilidades en la forma de pago, con tal de que abone la deuda pendiente por el impago de cuotas. No es malo que la Comunidad de Propietarios, actué de buena fe contra propietarios morosos, dado que siempre va a ser menos costoso que irnos a un proceso judicial de reclamación de deuda, aunque el envío de atento burofax no siempre da los resultados que esperamos.
– Pasos a seguir para cobrar la deuda de los impagados:
1.- para evitar dichos impagos es el control exhaustivo ya sea de cuotas ordinarias, extraordinarias, del pago del agua, etc, con el objetivo de detectar lo antes posible al vecino moroso, y hacerle conocedor de manera fehaciente de la deuda que tiene con la Comunidad de Propietarios, mediante una comunicación por escrito y certificada.
2.- Si el burofax tampoco resulta efectivo, deberemos acreditar en la junta de propietarios que esa persona tiene deudas pendientes con la comunidad. Para ello, hay que incluir al moroso en el listado de recibos pendientes que se adjunta con la convocatoria de la junta.
3.- Decisión de tomar acciones judiciales, en dicha convocatoria, se debe añadir un punto en el orden del día que haga referencia a la propuesta de tomar acciones judiciales contra el vecino moroso. Así se procede a liquidar la deuda del particular, es decir, se acuerda acudir a los tribunales para reclamarla. Así mismo deberemos comunicar al afectado mediante carta certificada la decisión adoptada en junta dándole a su vez un plazo de pago de 15 días, y advirtiéndole de la posible interposición de un procedimiento monitorio y los consiguientes embargos, costas de abogado y procurador, intereses, etc.
4.- EL PROCEDIMIENTO MONITORIO, la forma mas rápida y efectiva judicialmente hablando para hacer que un vecino moroso pague su deuda.
Se trata de un procedimiento real, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil y se encuadra en el artículo 812 y siguientes de dicha ley y es un proceso de trámite sencillo y rápido. Las especialidades con respecto al tema que tratamos hoy se encuentran establecidas en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuáles son entonces las ventajas de un Procedimiento Monitorio?
Lo primero la simplicidad del proceso:
- Solo necesitamos solicitar al Juzgado, mediante una petición, la creación de un título ejecutivo para reclamar el impago. Es decir, no necesitamos una demanda.
- Segundo, vista la petición inicial con los documentos y facturas demostrativas de la deuda, el Juzgado va a requerir de pago al deudor, para que pague en el plazo de 20 días. Este requerimiento se hace personalmente, así que nos quitamos el engorroso mundo de las notificaciones vía correo, que sólo hacen que tardar y retrasar los procesos.
- En caso de que el deudor además, de no abonar el pago requerido, se opusiera al mismo, el proceso se transformará y se resolverá por el procedimiento judicial que corresponda por razón de cantidad. Aquí es donde muchos administradores critican el proceso, pero somos muchos juristas los que creemos que el procedimiento monitorio sigue siendo más eficiente, puesto que aunque haya oposición en el procedimiento monitorio, en reclamaciones de cuotas de Comunidades de Vecinos, la Comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes y el Juzgado debe acordarla sin más trámite.
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